BMS система в Полиграфия Офис Център

Полиграфия Офис Център е модерен бизнес комплекс, изграден изцяло според международните стандарти за сгради клас А. Сградата представлява неразделна част от една от архитектурните забележителности на София - Полиграфическия комбинат Димитър Благоев.

„Нашата компания беше избрана от инвеститора BLD Офис Парк - компания, джойнт венчър на Bulgarian Land Development и Northrige Capital, за проектант и впоследствие за изпълнител на ключови технологични системи на офис центъра: системата за сградна автоматизация (BMS); структурна кабелна система и информационна инфраструктура; система за видеонаблюдение; система за озвучаване и аварийно оповестяване”, разказва инж. Никодим Никодимов, управител на Актив Сълушънс.

„Проектирането на инсталациите беше извършено през 2008-2009 г. Актив Сълушънс представи технически проекти, които отразяваха напълно поставените изисквания в техническото задание. Модерните и иновативни решения и технологии, пълна интеграция на слаботоковите инсталации в BMS, единна информационна инфраструктура, както и сериозният практически опит на нашата фирма бяха част от нещата, които според мен спечелиха доверието на инвеститора”, допълва той.

Специфичните изисквания по проекта
са зададени от Bulgarian Land Development. „Това е фирма, която отдавна работи в областта на инвестициите в обществено и жилищно строителство, разполага с екип от експерти в тази област. С тяхна помощ, както и в много тясно сътрудничество с целия проектантски екип, ръководен от арх. Николинка Лозанова, ние успяхме да уточним и допълним техническите параметри по отношение управлението на сградните инсталации”, разсъждава инж. Никодимов.

Конкретните изисквания на възложителя се обуславят от типа на сградата, а именно офис сграда клас А от отворен тип. Системата за сградна автоматизация трябва да обхваща максимално управление и мониторинг на основните технологични системи - ОВиК, ВиК и Електросистема, като същевременно да е достатъчно гъвкава, да позволява лесно надграждане и да бъде интегрирана със системите за сигурност на сградата, като: пожароизвестяване, видеонаблюдение, контрол на достъп и СОТ. Също така основно изискване на инвеститора е системата за сградна автоматизация да извършва енергиен мениджмънт на сградата: отчитане на топло/студо потребление и електропотреблението на офисните и общите части, както и генериране на детайлни отчети за енергопотреблението за всеки отделен наемател.

„Друга основна функция, която трябваше да изпълнява BMS, беше да осигури гъвкаво управление на микроклимата както в общите части на сградата, така и за всеки отделен офис”, споделя управителят на Актив Сълушънс. „Тази функционалност постигнахме, използвайки контролери на Siemens, базирани на един от най-съвременните протоколи за комуникация KNX.

В процеса на разработване на проекта, съвместно с инвеститора, взехме решение, че до голяма степен за общата енергийна ефективност на сградата ще има значение управлението на осветлението. Актив Сълушънс предложи и по-късно реализира една от най-модерните технологии за това: управление на осветлението по протокол DALI чрез димиране от 0 до 100% и в зависимост от човешко присъствие.

Тъй като желанието на инвеститора беше да има възможност от едно място да има максимален контрол върху технологичните системи беше реализирана и интеграция по протокол M-bus и Modbus с трите водоохлаждащи агрегата и дизелагрегата на сградата. Така от операторската станция на BMS могат да се наблюдават всички важни технически показатели на тези агрегати.

Реализирахме и много други функционалности като: управление на вентилацията в закрития паркинг по CO, управление на противодимна вентилация, мониторинг на състоянията на противопожарните клапи и др.”, допълва той.

Изборът на внедреното решение за управление на сградните инсталации (BMS)
е продиктувано от няколко фактора:
n конкретните изисквания и специфика на инсталацията - водещ фактор при подбора на техническо решение и оборудване е обхвата и типа на технологичните системи подлежащи на автоматизация и управление.

n гъвкавост на системата и възможност за лесно бъдещо надграждане - една от най-силните страни на нашите инсталации е да не се ограничаваме с възможностите за автоматизация, които предлага определен производител, а да търсим интеграцията на различни решения и технологии с цел да постигнем максимална функционалност, гъвкавост и лесно бъдещо доработване на системата.
- висока надеждност на внедреното оборудване - основен фактор за качествената и безпроблемна работа на една BMS инсталация е тя да бъде изградена с качествено оборудване и материали. Поради тази причина ние залагаме оборудване на световно признати производители като: Siemens, Wago, Cisco, Schneider Electric, Moeller, Scharck Technik и др.

n една от най-важните характеристики на нашите BMS инсталации е разработената от Актив Сълушънс SCADA система (Active Building). Софтуерът е разработен с отворената архитектура, което позволяват на компанията да изгражда изключително гъвкави и пригодени за целите на отделния клиент решения, базирани както на настолни компютри, така и на PDA, мобилни телефони и други терминални устройства. Също така системата ни позволява лесна интеграция по протокол с технологични инсталации със собствена автоматизация, като водоохлаждащи агрегати, дизелгенератори и абонатни станции, отчитане на енергопотреблението и енергиен мениджмънтът, интеграцията със системите за контрол на достъп и СОТ, видеонаблюдение и пожароизвестяване”, дава детайли относно внедрените технологии Никодим Никодимов.

Партньори по реализацията на обекта
По негови думи, в процеса на реализация на обекта Актив Сълушънс си партнира с Bulgarian Land Development, които изпълняват функциите на инвеститорски контрол. Инж. Никодимов признава, че в тяхно лице са срещнали абсолютно професионално отношение, пълно сътрудническо и помощ в процеса на проектиране и изграждане на инсталациите.

„През целия етап на реализация изградихме много добри партньорски взаимоотношения с арх. Николинка Лозанова и колегите от фирма НикиЛоз”, допълва той и продължава: „Главен изпълнител на строителството беше фирма Главболгарстрой, която е доказал се професионалист при изграждането на големи строителни обекти. Успешно партнирахме и с останалите фирми подизпълнители на обекта: Бизнес Група Екотоп - подизпълнител по част ОВиК; Електра Тим - подизпълнител по част електро и др.

Естествено, не на последно място, трябва да спомена нашите партньори в изграждането на Системи за сградна автоматизация: Siemens Building Technologies - Siemens, WAGO Kontakttechnik и Cisco Systems.”
По мнение на управителя на Актив Сълушънс,

предимствата, които носи внедрената BMS система
на ползвателите, могат да бъдат разгледани в няколко аспекта. Централизираното автоматизирано управление на сградните инсталации води до повишаване на енергийна ефективност на офис центъра, което гарантира по-ниски разходи за енергия. Тази предпоставка е от огромно значение както за инвеститора, така и за всеки конкретен наемател на офисното пространство. Косвен ефект от автоматизираната поддръжка на добър климат се явява и повишаването на производителността на персонала, който целогодишно работи в точно определени температурни граници в зоната на комфорта.

От друга страна BMS намалява нуждата от специализиран персонал необходим за поддръжка, настройка и следене на сградните инсталации. Също така, в конкретния случай, за това допринася и внедрената в BMS на система за енергиен мениджмънт посредством своите инструменти за дистанционно отчитане на енергия.

Системата за сградна автоматизация допринася и за повишаване на експлоатационната безопасност не само посредством вградените функции за защита на оборудването, но и чрез минимизиране на човешкия фактор - намаляване на възможността от предизвикването на човешки грешки при управлението.

По отношение на сроковете на реализация, инж. Никодимов коментира: „Проектирането на инсталациите отне около пет месеца в периода 2008-2009 г. Това, което трябва да отбележа за този проект е, че арх. Лозанова заедно с инвеститора бяха взели решение техническите проекти за слаботокови инсталации и BMS да бъдат изработени едновременно с останалите проекти на сградата. По този начин се елиминираха както проблемите, които възникват в резултат от несъгласуваност между отделните проектанти, така и допълнителните преработки по време на строителството.

Цялостното строителството протече в периода 2009-та до края на 2010 г., като самото изграждане на системите отне около 7 месеца в този период. През 2011 г. бяха извършени редица преработки и надграждане на инсталациите, свързани с конкретните изисквания на отделните наематели. Крайната стойност на Системата за сградна автоматизация, заедно с извършените доработки, възлиза на около 450 000 евро. Възвръщаемостта на тази инвестиция за офис сгради от този клас е между 4 и 5 години.”
В заключение инж. Никодим Никодимов заявява, че

цялостната енергийна ефективност на една сграда се явява съвкупност от много показатели
Освен технологичните инсталации и системи като ОВиК, ВиК, Електро и BMS значение също така имат: стени, фасади, изолация, дограма, слънцезащитна и много други.

„Един от основните показатели, които определят една сграда като енергоефективна са режимите на експлоатация, параметрите на вътрешния микроклимат и енергийните разходи. Именно тук BMS чрез управление на енергоефективни агрегати, като рекуператори и рециркулация; поддържане на постоянна температура на подавания свеж въздух; стартирането на определени системи по присъствие; индивидуален стаен контрол на климата и същевременно централно регулиране по графици, управление на осветлението, управление на гаражната вентилация по съдържание на въглероден окис и много други се явява основен фактор да можем да наречем офис център Полиграфия “зелена” сграда”, допълва той.